El urbanismo es una disciplina de una gran trascendencia en la valoración inmobiliaria.
El urbanismo constituye la organización u ordenación de los edificios y los espacios de una ciudad acorde a un marco normativo. Es por tanto una disciplina que define teniendo en cuenta la estética, la sociología , la economía, la política, la higiene, la tecnología, el diseño de la ciudad y su entorno. Se ocupa tanto de los nuevos crecimientos como de la ciudad ya existente y consolidada a fin de mantenerla o mejorar sus infraestructuras y equipamientos.
En este diseño de la ciudad el ayuntamiento, mediante el planteamiento, establece unas categorías de suelo en función del uso que se vaya a hacer. Es lo que se conoce de forma genérica como clasificación y calificación del suelo. Aunque puede variar la nomenclatura de una comunidad autónoma a otra, de forma genérica estas clases de suelo son:
- El suelo rústico o no urbanizable: son los terrenos destinados a labores agropecuarias, bosques, etc.
- El suelo urbanizable: son los terrenos destinados a convertirse en parte de la ciudad pero que todavía tienen un carácter rural o no urbanizable.
- El suelo urbano: son los terrenos que ya forman parte de la ciudad.
Esta clasificación se encuentra recogida en los esquemas de los Planes Generales de los municipios. Para que un suelo pueda pasar de suelo rústico a urbanizable o urbano es necesario que tenga redactado un planteamiento general o de desarrollo en el que se especifique qué clase de suelo es y qué necesita para su transformación.
La consulta de la información urbanística de un municipio se puede hacer bien solicitando dichos datos al técnico municipal del ayuntamiento, bien analizando directamente la documentación urbanística que se puede obtener en los ayuntamientos, en los colegios de arquitectos, en las delegaciones provinciales de la consejería competente en urbanismo, o en Internet (portales municipales y de las comunidades autónomas).
En el caso de la realización de una tasación del suelo siempre habrá de conseguirse una copia de la documentación para incluirla posteriormente en el correspondiente informe de tasación.
Sociedad de Tasación también elabora una herramienta para el análisis: El Mapa del Tiempo Urbanístico, en él, incluye alertas urbanísticasidentificadas en determinadas localizaciones y la situación del mercado del suelo por regiones, la evolución de los valores en la zona y costes de construcción promedio en la zona.
Esta magnífica herramienta para testar el mercado inmobiliario y de suelo, inscrita en nuestra plataforma de información inmobiliaria, se ofrece a profesionales del sector y de la comunicación, así como al público en general de manera totalmente gratuita y en abierto y te permitirá acceder a un ingente flujo de información valiosísima para los profesionales, investigadores y estudiosos del sector. Te animamos a visitar sin perder más tiempo nuestro nuevo portal Herramientas Inmobiliarias.
El Análisis urbanístico:
El urbanismo es una disciplina de una gran trascendencia en la valoración inmobiliaria. Sus conclusiones determinan la legalidad y estabilidad en el tiempo de los valores calculados y asignados al inmueble. La complejidad del análisis a realizar depende de las características propias del inmueble, del estado de su desarrollo y del marco legal del entorno en que se localiza.
En España, el urbanismo es una competencia y una responsabilidad propia de los poderes públicos, que viene regulada en la Constitución Española. El reparto competencial queda distribuido entre el Estado, la Comunidad Autónoma y los Ayuntamientos.
El análisis urbanístico de la valoración ha de realizarlo un profesional con un importante conocimiento de las normativas y a su vez de la práctica de los procesos de gestión de desarrollo del suelo. Estas necesidades determinan que las valoraciones de suelos realizadas por ST Sociedad de Tasación, se asignan solo a tasadores muy especializados, con una titulación específica (arquitectos), conocedores de las circunstancias del mercado local y de toda la normativa urbanística de aplicación, tanto a nivel de la comunidad autónoma, como del ámbito municipal.
Accede a nuestro Informe de Legislación Urbanística en España.
Otros términos que tienen que ver con urbanismo:
Aprovechamiento urbanístico
Es la superficie de techo edificable del uso predominante, que permite el planeamiento urbanístico, sobre un ámbito determinado. Por ejemplo: 1m2 de vivienda en edificio es igual a 1 unidad de aprovechamiento.
Aunque se puede expresar en m2, no es propiamente una medida de superficie sino una medida de valor económico. Se emplea para cuantificar el beneficio de los propietarios de las parcelas aportadas a un ámbito de suelo, que va a transformarse en suelo urbanizado. Es un dato que se utiliza en las tasaciones de terrenos para calcular la edificabilidad permitida en el mismo.
Aprovechamiento tipo o medio
Es el aprovechamiento asignado a una determinada área de reparto.
Área de reparto
División que se realiza en suelo urbano y urbanizable a efectos de delimitar el aprovechamiento tipo o medio al que tienen derecho los propietarios.
Calificación urbanística
En urbanismo hace referencia a la técnica de categorización del suelo según su destino o uso básico: suelo urbano, suelo urbanizable, suelo no urbanizable.
Calificación es la subdivisión del suelo de un municipio, establecido en el planeamiento, en zonas a las que asignar usos concretos (residencial, industrial, comercial, espacios libres, etc.) y aprovechamientos urbanísticos (cantidad de metros edificable o edificabilidad). Dicha calificación urbanística interviene de forma decisiva en la valoración de un inmueble.
Comprobación urbanística
Es la consulta de las condiciones y limitaciones de una determinada finca en los planes urbanísticos correspondientes a la localidad en la que esté ubicada.
Cédula urbanística
Certificación expedida por el Ayuntamiento que informa de las condiciones urbanísticas de una determinada finca.
Gestión urbanística
La gestión urbanística es el conjunto de actuaciones encaminadas a la materialización tanto física como jurídica del proyecto de desarrollo de un terreno.
Hasta que no esté finalizado todo este proceso, que incluye tanto la nueva descripción registral de las fincas (trasformación jurídica mediante un proyecto de reparcelación) como la ejecución material de la urbanización, es decir, calles, aceras, suministros de agua, electricidad… (transformación física), no se considera que el suelo ha pasado a ser urbanizado o directamente edificable.
Informe urbanístico
Documentación que informa sobre las determinaciones de naturaleza urbanística, tales como clasificación y calificación del suelo, usos e intensidades permitidas, ordenanza y otras, que afectan a un determinado inmueble.
Licencia urbanística
Acto administrativo mediante el cual adquiere efectividad la posibilidad de realizar cualquier acto de naturaleza urbanística (parcelación, edificación, demolición, ocupación, aprovechamiento…), previa concreción de lo establecido al respecto en las leyes, planes de ordenación y el resto de la normativa.
Niveles urbanísticos del terreno, según la definición de la orden ECO
A efectos de su tasación los terrenos se clasificarán en los siguientes niveles:
- Nivel I: Incluirá todos los terrenos que no pertenezcan al Nivel II.
- Nivel II: Incluirá los terrenos clasificados como no urbanizables en los que no se permita edificar para usos diferentes a su naturaleza agrícola, forestal, ganadera o que estén ligados a una explotación económica permitida por la normativa vigente. También se incluirán los terrenos clasificados como urbanizables que no estén incluidos en un ámbito de desarrollo del planeamiento urbanístico o que estándolo, no se hayan definido en él las condiciones para su desarrollo.
Parcela
Unidad de suelo, tanto en la rasante como en el vuelo o el subsuelo, que tenga atribuida edificabilidad y uso o sólo uso urbanístico independiente.
Parcelación de terrenos
La parcelación consiste en la división simultánea o sucesiva de terrenos urbanos para formar nuevas fincas edificables o de servicios (calles) de acuerdo con las previsiones del planeamiento.
Reparcelación
La reparcelación supone la previa agrupación de una serie de fincas comprendidas en un polígono o unidad de actuación, para su posterior división en otras nuevas ajustadas al planeamiento urbanístico.
Solar
Parcela urbana con características particulares de adquisición de infraestructuras, definidas por las distintas leyes urbanísticas.
Suelo urbano, suelo no urbanizable, suelo urbanizable (Definición ECO)
Distintas clases de suelo según las definiciones establecidas en la legislación vigente sobre régimen del suelo y ordenación urbanística en cada comunidad autónoma.
Urbanizar
Acción de dotar un terreno de redes secundarias o de distribución (primarias) de los servicios de agua, alcantarillado, y energía, además de la apertura de vías, que conforman un tramado que corresponda a manzanas, en donde individual o colectivamente se pueda desarrollar la construcción de edificaciones, y queda pendiente solo las acometidas de conexión a dichos servicios, pero que además estén incorporados al perímetro urbano.
Valor urbanístico
Sociedad de Tasación también elabora una herramienta para el análisis: El Mapa del Tiempo Urbanístico, en él, incluye alertas urbanísticas identificadas en determinadas localizaciones y la situación del mercado del suelo por regiones, la evolución de los valores en la zona y costes de construcción promedio en la zona.
Esta magnífica herramienta para testar el mercado inmobiliario y de suelo, inscrita en nuestra plataforma de información inmobiliaria, se ofrece a profesionales del sector y de la comunicación, así como al público en general de manera totalmente gratuita y en abierto y te permitirá acceder a un ingente flujo de información valiosísima para los profesionales, investigadores y estudiosos del sector. Te animamos a visitar sin perder más tiempo nuestro nuevo portal Herramientas Inmobiliarias.
Te recordamos que ST Sociedad de Tasación es el decano de las tasaciones inmobiliarias oficiales en España; además, somos expertos en todo tipo de valoraciones y estamos presentes en todo el territorio nacional. Estamos para ayudarte en lo que necesites y, tanto si necesitas consultar cualquiera de nuestros múltiples estudios e informes, como si necesitas una valoración, tasación hipotecaria oficial, de valor de mercado, o simplemente hacernos cualquier consulta, puedes contactar con nosotros y solicitarla aquí:
Escrito por el equipo de ST Sociedad de Tasación
URBANISMO. Muchos de nosotros nos hemos percatado de que en la actualidad diversas ciudades se han caracterizado por sus diseños innovadores en tratándose de edificios, puentes, trazos de avenidas y calles, casas, parques públicos y en general todos aquellos diseños arquitectónicos originales que benefician y generan una imagen única de las ciudades.
Como un ejemplo de ello, podemos señalar a Sidney en Australia, cuya “Opera House” es un símbolo de la ciudad; en su momento las Torres Gemelas lo fueron de Nueva York; para París el “Museo de Louvre y el Arco del Triunfo” son claras muestras de diseño antiguo y moderno que la identifican; para Bilbao el puente peatonal del “Campo de Volantín” o para Valencia la “Ciudad del Arte” son claras referencias de identidad arquitectónica.
Sin embargo, gran parte de estos diseños originales han costado grandes sumas de recursos por parte de las administraciones correspondientes, por lo que aprovechando las herramientas que el derecho de autor le confiere a los titulares de estas obras por encargo, han obtenido su registro y con ello, han evitado que en otros países se realicen copias o reproducciones de éstas, explotando en todo momento su derecho de exclusiva.
En México, diversas ciudades cuentan con grandes diseños arquitectónicos y de desarrollo urbano, que han generado gran interés logrando identificar ciudades por esas cualidades originales y únicas, como puede ser Monterrey, Guadalajara, e incluso en nuestra entidad la ciudad de Cancún a través del desarrollo de las nuevas etapas de FONATUR, o bien, la ciudad de Chetumal una vez que culmine el conjunto de obras arquitectónicas y de diseño de su bahía, como lo es la escultura del Mestizaje, seguramente será un espacio de referencia que las hará únicas y por ende, susceptible de protección para evitar cualquier reproducción ilícita e incluso pudieran ser fuente de ingreso municipal por el pago de regalías.
Lo anterior, debido a que la Ley Federal del Derecho de Autor establece la protección de las obras arquitectónicas (diseños, dibujos, planos, fotografías de obras terminadas, etc), incluyendo desde proyectos de planeación urbana municipales, esculturas, edificios, condominios residenciales, etcétera. Ello obliga a los desarrolladores a proteger sus derechos de autor para evitar la piratería y a los gobiernos estatales y municipales, a proteger sus proyectos arquitectónicos y de urbanismo.
Aún cuando la Ley, confiere la protección, se requiere de un contrato en el que se pacte la titularidad de una obra por encargo, a efecto de que el municipio, estado o empresa que tenga los derechos patrimoniales de la obra pueda ejercer acciones en contra de terceros en caso de reproducciones con fines de lucro, pudiendo negociar el pago de regalías como sucede con los vendedores de réplicas miniatura de obras arquitectónicas en todo el mundo.
Sin embargo, como excepciones a esta regla solamente se contemplan únicamente la reproducción, comunicación o distribución por medio de pinturas, dibujos, fotografías o procedimientos audiovisuales de obras que sean visibles desde lugares públicos.
No cabe duda de que el urbanismo y el desarrollo arquitectónico, son una fuente infinita de recursos para la administración pública, no solo por su enajenación física, sino que bien aprovechados por los gobiernos pueden generar la identidad de una ciudad y reforzar su imagen como destino turístico.
*Hugo Alday Nieto. Abogado con estudios de Maestría en Derecho Corporativo. Máster Internacional en Propiedad Industrial, Intelectual, Derecho de la Competencia y Sociedad de la Información.
