Debido al incremento en el número de Condominios y al boom de edificios que se construyen en el Estado de Q. Roo, se justifica la creación de una ley que de manera específica regulara esta figura. En noviembre del 2010 se promulgó la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles del Estado de Q. Roo (LPCIQR) y en marzo del 2011 se publicaron las primeras reformas a dicha Ley. Primeramente es de llamar la atención el desafortunado titulo de esta normatividad, ya que en el derecho mexicano al “dominio” se le designa como “propiedad”. Es tan redundante como decir “propiedad en copropiedad”. Esta Ley contiene imprecisiones y contradice otras Normas Legales como lo vamos a ver a continuación.
Expedición de comprobantes
La LPICQR dispone en el artículo 36 fracción IX, que el administrador deberá de otorgar recibo a nombre del Condominio o del Administrador que reúna los requisitos que establece el artículo 29-A del Código Fiscal de la Federación, a cada uno de los Condóminos por las cuotas que aporten para el fondo de mantenimiento y administración, así como para el fondo de reserva u otro. Cabe mencionar que la facultad para legislar en materia fiscal está reservada al Congreso de la Unión por lo que es cuestionable que el Congreso del Estado establezca obligaciones en materia de expedición de comprobantes fiscales.
El precepto anterior es contradictorio con lo dispuesto en el artículo 25 del Reglamento de la Ley del ISR, el cual señala como requisito para que sean deducibles del ISR las cuotas de mantenimiento de bienes en el régimen de condominio, que el administrador recabe los comprobantes relativos a los gastos comunes, que reúnan los requisitos que establece el artículo 29-A del Código Fiscal de la Federación y entregue a cada condómino una constancia por periodos mensuales en la que se especifique:
a) Los números correspondientes a los comprobantes mencionados y el concepto que ampara cada comprobante, el monto total de dichos comprobantes y en su caso, el impuesto al valor agregado respectivo.
b) La parte proporcional que corresponde al condómino de que se trate, del gasto total, conforme al por ciento de indiviso que represente cada unidad de propiedad exclusiva en el condominio de que se trate.
Igualmente, el administrador deberá entregar a cada condómino una copia de los comprobantes. Nótese que hay dos normas jurídicas que señalan diferentes obligaciones en materia de expedición de comprobantes tratándose de condominios.
Recibo del administrador
Otra contradicción (antinomia) se observa en el articulo Artículo 35 de la Ley en comento, al señalar que cuando la asamblea decida contratar servicios profesionales para la administración del Condominio, designará a la o las personas encargadas de celebrar el contrato correspondiente conforme a la ley aplicable, en el que quedará establecido que el administrador que reciba contraprestaciones por sus servicios de administración, deberá expedir un comprobante que reúna los requisitos previstos por el Código Fiscal de la Federación. El precepto anterior es contradictorio con las disposiciones establecidas en la Ley del ISR, en materia de expedición de comprobantes, ya que según las mismas, los asalariados y aquellas personas que soliciten a las empresas que sus honorarios se asimilen a salarios, no tienen obligación de expedir comprobantes. Por lo tanto los administradores de condominios, que cobren honorarios y soliciten que sus honorarios se asimilen a salarios no tienen obligación de expedir comprobantes.
Subordinación
Otra contradicción en el citado artículo 35, se observa al disponer que cuando la asamblea contrate a un administrador, se considera que este presta servicios profesionales independientes por los cuales debe expedir comprobantes. No obstante lo anterior existen casos en los que, los servicios que presta el administrador tienen la característica de ser subordinados. Existen criterios jurisdiccionales en el sentido de que no es el título del contrato lo que determina su naturaleza.
Según el artículo 20 de la Ley Federal del Trabajo, la relación de trabajo es la prestación de un servicio personal subordinado a una persona, mediante el pago de un salario. El elemento esencial para que se de una relación de trabajo, que permite distinguirla de otras relaciones jurídicas, es el de la subordinación en la prestación del servicio, la cual se traduce en la facultad del patrón de disponer de la fuerza de trabajo del prestador del servicio de acuerdo con la Ley o el contrato. Otra contradicción que se observa en el citado artículo 35 se refiere a considerar que los servicios tienen la característica de profesionales cuando la asamblea contrate a un administrador.
Según el artículo 24 de la Ley General de Profesiones (LGP), se entiende por ejercicio profesional, la realización habitual de todo acto o la prestación de cualquier servicio propio de cada profesión, aunque sólo se trate de simple consulta o la ostentación del carácter del profesionista por medio de tarjetas, anuncios, placas, insignias o de cualquier otro modo. Así mismo el artículo 2° de la LGP dispone que las leyes que regulen campos de acción relacionados con alguna rama o especialidad profesional, determinarán cuáles son las actividades profesionales que necesitan título y cédula para su ejercicio. Se deja en total incertidumbre al gobernado ya que la Ley de Propiedad en Condominio no precisa qué título o cédula profesional se requiere para prestar el servicio de administración de un condominio, como sí lo precisan las Leyes de la materia, por ejemplo, para ejercer la medicina, la abogacía o la contaduría pública.
Lo antes expuesto nos lleva a concluir:
Resulta positiva la emisión de esta nueva Ley, la cual fortalece la normatividad legal para un buen convivio y relaciones con nuestros vecinos, ya que anteriormente se encontraba como una disposición más del Código Civil y ahora con un marco jerárquico de Ley, se da mayor certeza jurídica, sin embargo:
*Es deseable que nuestros Legisladores sean más cuidadosos al momento de aprobar leyes. Tienen la posibilidad de consensuar con las agrupaciones profesionales y elaborar normatividades de alto nivel.
*Es recomendable que los encargados de la administración o de la vigilancia de los condominios consulten con sus asesores fiscales en aquellos puntos contradictorios entre normas jurídicas.
